Les perspectives du marché de l'habitation

La Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL) a présenté aujourd'hui sa conférence annuelle sur les perspectives du marché de l'habitation à près de 500 professionnels du secteur. Sous le thème "un marché en évolution : une vision à 360 degrés", les conférenciers ont parlé de l'état de l'immobilier dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec et dans la province. Ils ont expliqué comment la région de Québec se démarque des autres RMR québécoises et canadiennes pour ensuite analyser plus en détail les conditions des différents segments de marché et explorer les principales zones de la région.


Sur le plan provincial


Grâce à l'amélioration de la conjoncture à l'échelle du globe et du pays, l'économie du Québec, qui traverse une phase de contraction depuis la fin de 2008, terminera l'année en voie de rétablissement. La consommation intérieure donne déjà des signes de reprise et la politique fiscale et monétaire continuera de stimuler l'économie. La SCHL s'attend donc à ce que l'expansion économique du Québec soit de l'ordre de 2,1 % en 2010. Néanmoins les firmes seront lentes à embaucher, si bien que le marché du travail de la province croîtra moins rapidement. Le taux de progression de l'emploi devrait se fixer à un peu moins de 1 % en 2010.

Selon la SCHL, les mises en chantier d'habitations seront au nombre de 43 000 dans la province en 2010. L'an prochain, le volume des reventes devrait pour sa part dépasser les 78 000 transactions. "En 2010, la reprise économique, des conditions d'emprunt toujours avantageuses et un resserrement du marché de la revente se traduiront par un rythme d'activité soutenu", note Kevin Hughes, économiste régional à la SCHL.


RMR de Québec


La construction résidentielle restera soutenue en 2010


Un marché du travail résistant, une migration soutenue, une conjoncture toujours favorable aux vendeurs de logements existants et un marché locatif encore serré, conjugués à des conditions de financement avantageuses pour les ménages, contribueront à maintenir le niveau des mises en chantier au-dessus de 5 000 unités en 2009 et 2010.

Depuis plusieurs années, les conditions économiques propices prévalant dans la région de Québec ont dynamisé le marché de l'habitation. Les revenus des ménages y ont progressé significativement, de sorte que Québec s'est hissé au troisième rang des grandes RMR canadiennes pour ce qui est de la croissance des revenus entre 2000 et 2005. Le prix des propriétés a également affiché une augmentation notable de 14 % en moyenne par année entre 2002 et 2008. Néanmoins, l'analyse du rapport entre les frais de logement et le revenu moyen des ménages montre que le marché de Québec demeure plus abordable que celui des autres grands centres urbains au Canada.

De plus, l'accroissement de l'offre d'emplois dans la région a soutenu la migration de ménages et ainsi maintenu la pression sur le marché locatif, qui est l'un des plus tendus à l'échelle canadienne. Le taux d'inoccupation demeurera à 0,6 % en 2009. Cette conjoncture stimulera la construction de logements locatifs traditionnels, et le taux d'inoccupation n'augmentera que légèrement en 2010, pour s'établir à 0,8 %.

Malgré un léger repli du marché de la revente en 2009 (baisse de 5 %), les conditions demeurent favorables pour les vendeurs et soutiennent la tendance haussière des prix (7 %). En 2010, on s'attend à une offre plus abondante, à une croissance des transactions et à une progression moins marquée des prix (4 %).

La vigueur de la demande d'habitations, jumelée à une offre limitée de terrains dédiés à la construction résidentielle, a contribué à la montée des prix sur le marché du neuf. Cette hausse oriente progressivement une partie des ménages vers des produits moins chers, dont les maisons jumelées et les copropriétés, qui deviennent par le fait même de plus en plus populaires.

On estime qu'une personne sur cinq (âgées de 75 ans et plus) vit en résidence. La construction de résidences pour aînés a récemment été dynamique et principalement constituée d'appartements d'une chambre, qui font l'objet d'une demande plus forte. Au cours des prochaines années, le potentiel de marché progressera peu puisque ce n'est qu'à partir de 2016 que l'augmentation de la population âgée de 75 ans et plus s'accélérera.


Vers une exploration des lieux


Afin de mieux analyser le dynamisme immobilier de la région métropolitaine de Québec, trois grandes zones sont étudiées : le centre, la périphérie nord et la rive-sud. D'abord, le centre présente une population légèrement plus âgée et se distingue par sa part plus importante de ménages locataires (54 %). L'offre restreinte de terrains a orienté la construction vers des habitations de forte densité (copropriétés et logements locatifs). Les logements de ce type comptent pour les deux tiers des unités mises en chantier depuis cinq ans. Soulignons également que le secteur de Québec Les Rivières a été le plus actif du centre au cours des cinq dernières années. On y a dénombré 58 % des mises en chantier de la zone.

Le centre affiche également une grande diversité. D'une part, on y trouve une importante disparité de loyers entre les secteurs (589 $ à Vanier contre 861 $ à la Haute-Ville). D'autre part, c'est à Sainte-Foy-Sillery que le prix moyen des maisons unifamiliales est le plus élevé de la RMR (310 000 $) et à la Haute-Ville que les copropriétés sont les plus chères (221 000 $).

La périphérie nord se démarque par une plus forte proportion de ménages propriétaires (69 %) et un vaste territoire. La construction résidentielle y a également été plus active, car on y a dénombré 45 % des mises en chantier totales de la RMR au cours des cinq dernières années. Au cours de la même période, c'est dans cette zone que la moitié des maisons individuelles mises en chantier dans la RMR ont été réalisées. De plus, le marché de la revente y est plus abordable que dans le centre et demeure à l'avantage des vendeurs. Le prix moyen des propriétés unifamiliales est de 197 000 $ à Charlesbourg, alors qu'il est de 226 000 $ dans le secteur Laurentien.

La Rive-Sud se caractérise par une population plus jeune. Entre 2009 et 2005, la construction résidentielle a été plus forte qu'au cours des cinq années précédentes (2000-2004). Les mises en chantier se sont chiffrées à 5 630, contre 5 133. Du côté du marché de la revente, les prix sont moins élevés. Une propriété unifamiliale trouve preneur à un prix moyen de 196 000 $ et une copropriété, à 156 000 $. Enfin, le marché locatif est le plus serré de la RMR avec un taux d'inoccupation qui varie entre 0,2 % (Charny, Saint-Romuald, etc.) et 0,4 % (Lévis, Pintendre, etc.).


Mettant à contribution plus de 60 ans d'expérience à titre d'organisme national responsable de l'habitation au Canada, la SCHL aide les Canadiens à accéder à un éventail de logements durables, abordables et de qualité, favorisant ainsi la création de collectivités et de villes dynamiques et saines partout au pays. Pour en savoir davantage, veuillez consulter le site www.schl.ca ou composer le 1-800-668-2642.


Source: Fédération des chambres immobilières du Québec.